2021년 부터 달라지는 부동산 관련 정책 제도들을 모두 알아보겠습니다.

2021년부터 달라지는 부동산 제도에 대해 알아보겠습니다.

하루가 다르게 변하는 부동산 관련 정책으로 미리미리 숙지하지 못하면 불이익을 받을 수도 있을 것입니다.

그래서 2021년 신축년부터 시행되거나 바뀌는 부동산 관련 세제 부분을 정리해 보도록 하겠습니다.

-----2021년 1월-----

(내년부터 양도세 과세할 때 분양권도 주택으로 간주됩니다.)

내년 2021년 1월부터는 분양권도 주택으로 간주됩니다. 현행 소득법상 분양권과 주택 1 주택을 보유한 사람이 주택을 처분하면 양도차익에 따라서 6~42%의 양도세를 냅니다. 주택이 9억 원 이하이고, 2년 이상 보유할 경우 양도세 비과세 대상입니다.

 

분양권은 주택으로 취급되지 않았는데요. 하지만 이제는 분양권도 1 주택으로 간주되면서 1주택 1분양권자도 2 주택자가 되는것이죠. 6~42% 양도세에 2주택일 경우는 10%, 3주택일 경우는 20%가 중과됩니다. 여기에 또 7.10 대책에 따라 내년 6월부터는 다주택자에 대한 중과세율이 기존보다 10%씩 더 올라갑니다. 그래서 결국 1주택 1 분양권 자는 최대 62%, 2주택 1분양권자는 최대 72%까지 부담하게 됩니다. 다만 정부는 1 주택자가 새 집으로 이사하기 위해 분양권을 소유한 경우에는 투기 목적이 아닌 만큼 예외를 적용하기로 했습니다.

 

(종합부동산세 최고 6%까지 인상되며 공제한도는 최대 80% 까지 확대됩니다.)

 

내년부터 종합부동산 세율은 최고 6%까지 인상됩니다. 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 공시 가격 기준 6억원을 초과하는 부분에 대해서 세금을 부과하는데요. 1세대 1 주택자인 경우 공시가격 9억원까지는 공제 대상으로 그 이상 초과분에 대한 과세입니다. 2주택 이하 소유시 세율은 과세표준 구간별로 0.6% ~ 3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2% ~ 6.0% 까지 적용됩니다. 현재 아파트 가격의 상승세가 이어지고 있으므로 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라서 종합부동산세 부담은 한층 커질 전망입니다. 2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기보유한 경우, 연령공제 40%에 보유공제 50%를 합쳐서 종합부동산세의 80%까지 공제를 받게 됩니다. 현행 최고 70%에서 10% 더 상향조정되는 만큼, 1주택을 소유한 은퇴자의 세부담은 더 줄어듭니다.

(1세대 1주택 장기보유 특별공제에서 거주기간 요건이 더 추가됩니다.)

 

내년 1월 1일부터 1 주택자가 9억 원을 초과하는 고가주택 양도 시에 적용되었던 장기보유 특별공제에서 추가 항목이 생겼는데 거주기간 요건이 더 추가되었습니다. 현행 보유기간에 따라서 연 8%씩 공제하던 것을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제합니다. 그래서 만약 보유기간이 길어도 실제 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아져 세부담은 증가됩니다.

 

(법인이 주택 양도 시 추가 세율 10%에서 20%로 인상됩니다.)

 

내년부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됩니다. 개인과 법인 간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치인데요. 추가 세율 적용대상에는 주택 취득을 위한 권리인 입주권, 분양권도 추가됩니다.

 

(소득세 최고세율 인상과 과세표준 구간이 조정됩니다.)

 

소득세 과세표준이 5억 원 초과, 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억 원 초과, 최고 45%의 세율 구간이 신설됐습니다. 내년 1월1일 이후 발생하는 소득분부터는 과세표준이 10억원 이하인 경우 최고세율이 기존과 다르지는 않지만, 10억 원을 초과하는 소득에 대해서는 세율이 3% 포인트 늘어난 45%가 적용됩니다.

(재건축 아파트에 대한 실거주 요건과 그에 따른 안전진단 절차가 대폭 강화됩니다.)

 

내년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 됩니다. 여기서 2년 실거주는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다. 그리고 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리주체도 강화되는데요. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 매우 중대한 사항에만 처벌을 하고 있었는데 이제부터는 정확하지 않게 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과됩니다. 이 외 세부사항은 개정 후 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행될 전망입니다.

 

(신혼부부와 생애최초 특별공급 기준이 완화됩니다.)

 

무주택 실수요자의 특별공급 신청 기회 확대를 위해서 특별공급 소득요건이 완화되는데요. 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화됩니다. 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해서 130% 이하인 사람에게 우선 공급하며 탈락자와 함께 추첨제로 선정됩니다.

(분양주택 입주예정일을 2개월 전에 정확히 사전 통보해야 합니다.)

 

지금까지 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체는 입주예정일을 모집공고상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 많았습니다. 그로 인해 입주민들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제를 겪어왔는데요. 내년부터는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전 정확한 입주예정일을 통보하고 공급계약서에 이를 명시해야 합니다.

 

(입주 전 하자보수가 의무화됩니다.)

 

2021년 1월 24일부터는 공동주택 사전 방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 하자보수를 모두 완료해야 합니다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 합니다. 사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대해서는 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용 검사권자인 지자체에 제출해야 합니다. 일반 하자 중 전유 부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용 부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다. 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용 검사권자에게 제출해야 합니다.

-----2021년 2월-----

(수도권 분양가 상한제 주택의 거주의무기간이 설정됩니다.)

 

투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨 기회를 확대하기 위해 수도권 분양가 상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과되는데요. 거주의무기간은 공공택지에서 분양 가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하며 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 합니다. 만약 거주의무기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주해 줍니다. 하지만 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국 토지주택공사) 등에 우선 매각을 해야 합니다.

 

(전매제한 위반자는 10년간 청약 입주자격이 제한됩니다.)

 

2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한됩니다. 지금은 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었습니다. 이에 국토부는 전매제한 위반행위에 대한 불이익을 공급질서 교란행위에 따른 처분 수준으로 더욱 강화하기로 했습니다.

-----2021년 4월-----

(공동주택에 종사하는 경비원에 대한 갑질 처벌 강화 관련 3가지 공동주택관리법이 개정됩니다.)

 

매년 발생하던 경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 조항을 포함한 3가지의 주요 내용이 개정됐는데요. 2021년 4월 21일부터 시장·군수·구청장은 입주자 대표회의 등의 하자보수보증금 사용내역과 보증서 발급기간의 하자보수보증금 지급내역을 매년 국토교통부 장관에게 제공해야 합니다. 공동주택에 종사하는 경비원은 경비업무 외에도 공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록 경비업법 적용 제외 규정을 신설했습니다. 경비원 등 근로자를 보호하기 위해 입주자대표회의 및 관리사무소장 업무에 대한 부당간섭의 의미를 공동주택관리법과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했습니다.

-----2021년 6월-----

(전월세 신고제가 시행됩니다.)

 

임대차 3 법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정입니다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후에는 자동으로 확정일자가 부여되며 만약 계약 변경이 있을 때도 30일 이내에는 지자체에 꼭 신고해야 합니다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과되며 일방이 신고를 거부할 때는 단독 신고가 가능합니다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는데 반해 전입신고를 할 수 없는 비주택은 신고 대상에서 제외됩니다.

 

(양도소득세 중과세율이 인상됩니다.)

 

2021년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때는, 양도세 중과세율이 기본세율+10~20% p에서 기본세율+20~30% p로 인상됩니다. 그리고 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월 말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상되는 상황입니다.

-----2021년 7월-----

(신축 공동주택에 대한 에너지 성능 기준이 강화됩니다.)

 

2021년 7월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지 효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향됩니다. 이에 따른 에너지 절감률은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3% p 강화되는 것이죠.

-----그 외 2021년 시행 예정인 다양한 정책사업들-----

(3기 신도시 등 3만 가구 사전청약이 우선 진행됩니다.)

 

2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전 청약제가 시행됩니다. 7~8월 인천 계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양 창릉과 부천 대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정입니다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 사전청약에는 생애최초 특별공급 등 추첨제 물량도 상당히 포함돼 있어 상대적으로 가점이 낮은 젊은 주택 수요자들도 혜택을 누릴 수 있을 것으로 기대되는 상황입니다.

 

(시세의 90%까지 공시 가격 현실화가 추진됩니다.)

 

공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시 가격을 시세의 90%로 상향합니다. 가격대별로 현실화율 시점은 상이한데요. 9억원 미만 공동주택의 2020년 평균 현실화율인 68.1%를 2023년까지 70%로 인상하고, 이후 매년 약 3%p씩 높여 2030년엔 90%까지 높일 계획입니다. 2020년 공동주택 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%로 목표에 비해 낮은 수치인데요. 이런 상황에서 공시가격을 장기적으로 높이는 동안 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 정부는 2021년부터 2023년까지 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05% p 낮추기로 했습니다.

(전세난 해결을 위한 공공 전세주택 총 11만 4천 가구가 공급됩니다.)

 

전세 대란이 확산되면서 정부는 앞으로 2년간 수도권 7만 가구, 서울 3만 5천 가구 등 전국 총 11만 4천 가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝혔습니다. 이 중 4만 9천 가구는 2021년 상반기까지 공급하는데요. 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만 9천93가구(수도권 1만 5천652가구)를 전세형으로 전환하며 민간이 건설한 공공 전세주택 1만 8 천가 구을 매입 해 추가로 공급할 계획입니다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침입니다.

 

(공공참여형 가로주택정비사업이 확대됩니다.)

 

현재 서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 2021년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진됩니다. 이를 통해 앞으로 전국 5천 가구(수도권 4천 가구, 지방 1천 가구)가 공급될 것으로 예상되며 공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우 용적률 완화, 분양가 상한제 제외 등의 혜택을 받게 됩니다.